柔和七星:谢逸枫:央行加息“靴子”落地难撼动房价

来源:百度文库 编辑:西欧教育 时间:2019/08/23 17:00:33

谢逸枫:央行加息“靴子”落地难撼动房价

  摘要:6月份市场的加息呼声一波高过一波,其后的“背景音响”是:物价水平居高不下,央票发行利率继续上行,民间借贷量价齐升,银行上演高息揽储大战,代客理财施展“吸金大法”……7月6日加息这只“靴子”终于落地。虽然加息预期不断被强化,但是进入5月份后,并未如存款准备金率一样节奏性调整,利率上行步伐反而戛然而止。尽管通胀高企,6月份CPI市场预期超过6%-6.2%;且公开市场利率持续走高,加息预期和呼声高涨,但利率却岿然不动,实际负利率情况越显严重。上半年流动性的回收,特别是信贷方面,很大程度上是对增量的回收,但对存量的影响相对较小。实际上,这也是货币政策不能轻言放松的一个原因。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“备受期待”的加息靴子,2011年7月6日晚间终于如期落地,央行决定7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,其中一年期定存利率由3.25%上调至3.5%;五年期定存由5.25%上调至5.5%。这是央行今年来第三次加息,也是去年以来的第五次加息。调整后,一年期整存整取定期存款利息为3.50%,一年期贷款利息为6.56%,本次加息为本轮紧缩货币政策以来的第五次加息,为本年度的年内第三次加息。再次凸显了中国抑制通胀的决定,但这无疑令全球经济复苏再次蒙上阴影,也导致市场情绪进一步恶化,打压股市和高息货币扩大跌势,油价在消息後也进一步大幅回落至96美元。不过在美元全面上涨的背景下,风险货币表现也略有不同,其中欧系货币疲弱,商品货币继续保持相对坚挺。

  7月6日,中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。至此,5年期以上贷款基准利率已达7.05%。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出,“本次加息在市场的预期之中,6月消费者物价指数(CPI)将再创年内新高,因此央行将再次使用货币政策以抑制胀进一步蔓延。7月15日,中国国家统计局将公布上半年经济数据,其中,6月份的C PI数据备受关注 ,机构大多预期将达到6 .2%的新高。中国人民银行货币政策委员会曾经强调,要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响,贯彻实施稳健货币政策,注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性,把握好政策节奏和力度,加之近期通胀压力依然不减,本次加息符合预期。

  面对目前国际通胀居高不下的形势,各大央行都纷纷采取货币政策来抑制通胀,在瑞典央行昨日宣布加息25个基点后,明天(7日)欧洲央行和英国英国央行将举行的利率决议中欧洲央行再次加息的可能性很大。中国央行加息25个基点的消息宣布后,令市场情绪再度紧张,商品货币澳元承压,澳元兑美元汇价迅速跌至日内新低点1.0653,黄金、原油和大宗商品都扩大跌幅创出日内新低,这也令非美货币承受压力,市场反应较为强烈。

  值得关注的是本次加息的市场预期是在本周末,而中国央行早于市场预期先于欧洲央行加息的举措可以看出,中国面对形势依然复杂的世界金融体系,风险因素仍然较多的国际环境持谨慎态度,欧洲央行加息结果未出加之本周五的非农数据会对市场有什么样的影响都还未知。美国的第二轮量化宽松货币政策结束后,市场的偏重点在经济数据上,中国央行此次先于欧洲央行加息也是为了进一步完善人民币汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,“本次加息主要目的是为控制不断上升的通胀形势,增加存款资金。所以,加息有助于使资金回流到银行,缓解其贷款压力,改善经营状况。央行此次加息有利于稳定储蓄,对银行业形成利好,降低金融脱媒风险,上提贷款利率显示央行调控的决心。今年上半年,通胀一直在高位运行,市场对CPI将上涨至6.2%以上的预期很强烈,加息将有助于进一步控制物价,引导资金回到银行。惟有使资金回到银行,提高存款准备金率才有实际意义,才能从根本上控制流动性,也就能控制物价进一步上涨。加息还有助于改善负利率的现状。由于通货膨胀维持高位,百姓都把钱从银行拿出来交给了私募等机构,这不但增加了市场流动性,也无意中给银行放贷增加了压力。

  不过对中国实体经济有一定的消极影响,各行业投资额和速度会相对放缓,特别是中小型投资项目,而国内大型投资项目不会停止。虽然加息0.25%,但是银行存款依然负利率,利率水平目前还相对较,如果通货膨胀指数继续上涨,央行还会做出进一步的利息调整。由于输入型价格上涨和国内物价上涨预期及市场流动性过剩等国内外汇储备上升,另外是央行票据回收部分资金和民间资本活跃及热钱等今年6月CPI预期6.2%,说明今年下半年通胀形势非常严峻,未未来三四季度中国将进入紧密继加息窗口,至少还有2次到3次加息周期。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“存款准备金率在未来是否还会上调,央行会比较慎重。将采取用中央票据去回收热钱,比频繁的去调整银行存款准备金率更加合理。对于银行方面,大型的国有银行活期存款比中小银行比例高,流动性并不会减弱,目的是收紧货币政策,收回市场流动性过剩。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称,“加息一直被看作是抑制楼市升温的重要武器,7月6日晚,央行进行了第三次加息,加息对整个经济都会产生巨大影响,而作为对资金量需求巨大的楼市自然也不例外。购房的经济压力就不小了,现在又遭遇加息,会使得不少准备购房者推迟或者改变自己的购房规划。以贷款100万、20年等额本息还款为例,加息后按照首套房贷8.5折计算,每月多还款94.48元,总共多支出约22676.12万元。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“不论是自住,投资还是投机,利用低成本房贷优惠政策购房的时代暂时结束了,加息下对于购房者的经济实力要求更高,而且房贷成本大大增加了,这样就使得不少购房者暂时调整了购房规 划,楼市的购买力释放力度放缓。 其次从楼市调控的整体政策看,加息只是其中的一项措施,随着二次调控的展开,楼市反弹的趋势被压制。楼市调控主导型力量除了强调前期调控措施的贯彻落实之外,再度扩大了限购令的范围,提高了房贷首付比例,现在又提出了加息,在这些措施的综合作用下,楼市反弹乏力,房价被暂时压制住了。

  从目前的新政状态看,楼市调控逐步从行政手段过渡到了经济金融手段, 估计若是楼市还是不能稳定下来的话,估计政府将会从税费制度下手,那样的话不仅对于准备进入楼市的人是个极大的限制和考验,而且对于已经购房的人群也会形 成一定的压力。加息既是楼市调控的一种手段,也是一种试探,若是成功遏制住了楼市房价的涨势,则后期不必出台更多的政策,若是楼市依然强势,那就只能推出 更多的调控手段,因此加息对于坚定一些购房者看空房价的信心是有一定作用的。

  再次从开发商的角度来看,加息对其影响会是最大的。房地产行业是资金消耗量非常大的行业,几乎所有的房地产企业都是负债经营,要么背负着沉重的银行贷款,要么是从其余渠道获得的融资,一旦加息,开发商一方面销售锐减,回收资金的速度放缓,数额剧减,其资金周转难度增加;另一方面需要支付的利息成本增加,实际上增加了企业的经营成本负担,而且加息情况下想要通过

  其他渠道融资的难度也会增加。调控初期开发商之所以有抗衡新政的底气,就是因为手头资金量比较充裕,现在情况转变了,开发商唯一的出路就是以价换量,降价求生存。毫无疑问,加息对于楼市的走势影响是很大的,楼市销售回暖的势头将会被遏制,这样的话在楼市二次调控政策的综合影响下,楼市又会陷入冷冻状态。不过,这样的措施并不能彻底消除楼市危机,想要真正消除楼市隐患,必须依靠税费制度改革,那才是维持楼市健康发展的长久之计。这是一个很明显的国家收紧银根的信号,肯定会对国家的宏观经济状况产生一定的影响,楼市也不例外,楼市加息就意味着房贷成本增加,楼市投资的对比收益比例下降,本来整体上还是处于僵持观望态势的楼市突遇加息,就会变得更加纠结。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,“对于购房者来说,加息无疑是不利的消息,尤其是需要依靠申请房贷购房的购房者,加息不仅意味着房贷审批将会更加严格,而且即使通过审批,付出的购房经济成本也会大幅度增加。在连续两次的加息之后,房奴们的还贷成本已经增加了不少,在目前整体经济通胀现状突出的情况下,收入增长有限,日常生活方面的经济压力大增,房贷压力再度提升的话,房奴的生活质量就会严重下降。

  若是仅仅就是这两次加息的话,或许还可以承受,怕就怕国家从此进入一个加息通道,来年还会有多次较大幅度的加息,那样的话,房贷利息成本持续提升,对于购房者来说可不是一个好消息。购房者要是通过申请房贷购房的话,持续加息就意味着房贷利息支出持续增加,购房整体经济成本不断提升,这样会增加不少供房经济压力;购房者要是全款购房的话,倒是不存在房贷利息成本增加的问题,而是担心一旦买房之后,楼市房价在加息影响下出现下降趋势,那样房产投资就会出现缩水。买还是不买?对于购房者来说是个纠结的命题。

  不仅买房者纠结,卖房者也同样处于纠结当中。卖房者现在手中持有房产,按理来说不用急,毕竟加息表面上看起来对其没有什么影响,不像还房贷的一族,加息后每个月的房贷支出就直接增加了。卖房者也有其担忧和烦恼,在加息和房产税等来年楼市可能遭遇的新政政策影响下,楼市泡沫也许并不如想象的那么顽强,一旦楼价出现下跌趋势,根据国人喜欢追涨杀跌的习惯,房产泡沫很可能由此破裂,到时候再卖房子估计就是白菜价了,趁着目前价格尚处于高位卖掉可能是一个不错的选择。可是通胀摆在眼前,如果加息能够制止住通胀形势,那么持有现金不是一个坏的选择,如果加息不能抑制住通胀,将房子卖掉换成持有现金的话则是一个投资悲剧,现金会持续贬值,而房产价值会持续冲高,很明显现金的保值功能远不如房子。卖还是不卖?业主也面临着艰难的抉择,一旦选错损失的就是大把的钞票,同样是一个纠结的命题。

  从最近温总理的表态可以看出,政府楼市调控的信心还是有的,来年的调控趋势应该会持续趋紧,力度也会加大,在这样的情况下,房价失控上涨的可能性不大,房产投机可能会得到一定程度的抑制。若是加息能够缓解通胀问题的话,对于楼市调控是个极大的帮助,有利于房产经济的调整和回归。其实对于大部分的楼市买卖双 方来说,稳定有序,走势明朗的楼市才是他们所想要的,加息下的楼市走向更加扑朔迷离,让买卖双方都陷入纠结当中。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“通胀压力下,即使目前房地产市场走低的情况下,消费者仍然愿意选择买房作为投资保值得主要方式。据央行6月份发布的二季度储户调查报告显示,调查中选择"房地产投资"的居民占22.2%,房地产投资仍是消费者投资的首选方式。尤其愿意购买升值潜力大的中高端住宅,抗衡通胀,缓解高端保值购买需求。购房者是因通货膨胀严重,为了避免资金缩水而购买的住房达到75%,纯自住的首套刚性需求15%。所以,加息能够缓解通胀压力,促使部分资金回流。此外购房难度增大,将会抑制部分出于投资保值新购房者的消费者。消费者转向其他的投资方式,减少市场投资性购房需求,因此加息通道再次开启后,高端购房需求有望重新回落到8%以下。持有成本累计增加明显,有效抑制过度消费。

  此次加息方案,各期限存贷款利率均上调0.25个百分点。以10万元存款为例,存3个月、1年、2年、3年其利息收入分别较加息前增62.5元、250元、500元和750元。贷款100万20年等额本息还款法,此次加息后首套房总利息比上次多出35911元,二套多出44263元;比去年同期未开启加息通道前,则分别高出27.75万元和38.73万元。贷款紧缩首套房优惠利率已经取消的情况下,再次加息的影响更大,尤其多次加息后贷款累计成本的增加,让一部分放贷消费者被迫推迟购房或减少信贷额度,甚至改为全款购房,预计商业贷款购房比例将缩减到15%以内,创近七年新低。

  下半年加息频率将变高,对购房需求形成强有力震慑.历年金融紧缩政策基本都是先行上调存款准备金利率,再伴随提高存贷款利率,而今年存款准备金多次上调后方始加息,但这不但打破此前央行不准备再次加息的传言,让过于乐观甚至对调控信心减弱的消费者重新持谨慎态度,同时,预计下半年加息频率将接近存款准备金上调节奏,频率有所增加,预计将达到3次以上,因此带来的购房心理压力也将显著增加。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,“6月份政府迟迟不加息的原因,主要在于提高贷款名义利率,一是会直接影响存量贷款的融资成本,从而加重地方投融资平台的偿债压力,进一步危及银行的信贷质量。审计署数据显示,截至去年年底,地方债规模约10.7万亿元。二是担心中美利差的继续拉大加大“热钱”流入压力。央行数据显示,5月份新增外汇占款3764亿元,环比上升21%。

  目前的问题是,由于存款准备金率已上升至21.5%,加之差别准备金率动态调整、存贷比日均考核实施的影响以及年中考核的考验,银行普遍反映出的是流动性趋紧。由此也上演了激烈的揽储大战和高收益理财吸金。同时,流动性抽紧带来的连锁反应是中小企业贷款获得性减弱。利率和存款准备金率均是央行货币政策中介工具,二者能够通过影响资金价格和数量来使得信贷资源被有效配置,当前信贷资源的错配,在一定程度上也反映了货币政策工具的选择问题。

  另外,与其担心加息会给地方政府增加付息压力,不如改变过于廉价的资金供给,增强其改善债务支持项目经营的动力,逐步加息挤出不良债务。而国际游资如要博取利差,鉴于中国现行的较为严格外汇管理,投机资本要大进大出并非易事。因此,使用价格工具不应“投鼠忌器”。

  实际上,此前对于未来的货币政策,中国货币政策将更有条件逐步增强以利率为核心的价格型工具的作用,从偏重数量型调控向更多运用价格型调控转变。值得注意的是,温家宝总理日前发表的署名文章指出,从2010年1月以来,银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了12次和4次。货币和信贷供应因此恢复到了正常水平。总体价格水平目前处在一个可控的区间,而且预计将稳步下降。当前物价形势已有变局之前兆,加上增长、资本流动和企业经营等方面问题,货币政策将微调持稳。

谢逸枫

2011年7月6日晚


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谢逸枫:央行加息“靴子”落地难撼动房价

  摘要:6月份市场的加息呼声一波高过一波,其后的“背景音响”是:物价水平居高不下,央票发行利率继续上行,民间借贷量价齐升,银行上演高息揽储大战,代客理财施展“吸金大法”……7月6日加息这只“靴子”终于落地。虽然加息预期不断被强化,但是进入5月份后,并未如存款准备金率一样节奏性调整,利率上行步伐反而戛然而止。尽管通胀高企,6月份CPI市场预期超过6%-6.2%;且公开市场利率持续走高,加息预期和呼声高涨,但利率却岿然不动,实际负利率情况越显严重。上半年流动性的回收,特别是信贷方面,很大程度上是对增量的回收,但对存量的影响相对较小。实际上,这也是货币政策不能轻言放松的一个原因。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“备受期待”的加息靴子,2011年7月6日晚间终于如期落地,央行决定7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,其中一年期定存利率由3.25%上调至3.5%;五年期定存由5.25%上调至5.5%。这是央行今年来第三次加息,也是去年以来的第五次加息。调整后,一年期整存整取定期存款利息为3.50%,一年期贷款利息为6.56%,本次加息为本轮紧缩货币政策以来的第五次加息,为本年度的年内第三次加息。再次凸显了中国抑制通胀的决定,但这无疑令全球经济复苏再次蒙上阴影,也导致市场情绪进一步恶化,打压股市和高息货币扩大跌势,油价在消息後也进一步大幅回落至96美元。不过在美元全面上涨的背景下,风险货币表现也略有不同,其中欧系货币疲弱,商品货币继续保持相对坚挺。

  7月6日,中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。至此,5年期以上贷款基准利率已达7.05%。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出,“本次加息在市场的预期之中,6月消费者物价指数(CPI)将再创年内新高,因此央行将再次使用货币政策以抑制胀进一步蔓延。7月15日,中国国家统计局将公布上半年经济数据,其中,6月份的C PI数据备受关注 ,机构大多预期将达到6 .2%的新高。中国人民银行货币政策委员会曾经强调,要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响,贯彻实施稳健货币政策,注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性,把握好政策节奏和力度,加之近期通胀压力依然不减,本次加息符合预期。

  面对目前国际通胀居高不下的形势,各大央行都纷纷采取货币政策来抑制通胀,在瑞典央行昨日宣布加息25个基点后,明天(7日)欧洲央行和英国英国央行将举行的利率决议中欧洲央行再次加息的可能性很大。中国央行加息25个基点的消息宣布后,令市场情绪再度紧张,商品货币澳元承压,澳元兑美元汇价迅速跌至日内新低点1.0653,黄金、原油和大宗商品都扩大跌幅创出日内新低,这也令非美货币承受压力,市场反应较为强烈。

  值得关注的是本次加息的市场预期是在本周末,而中国央行早于市场预期先于欧洲央行加息的举措可以看出,中国面对形势依然复杂的世界金融体系,风险因素仍然较多的国际环境持谨慎态度,欧洲央行加息结果未出加之本周五的非农数据会对市场有什么样的影响都还未知。美国的第二轮量化宽松货币政策结束后,市场的偏重点在经济数据上,中国央行此次先于欧洲央行加息也是为了进一步完善人民币汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,“本次加息主要目的是为控制不断上升的通胀形势,增加存款资金。所以,加息有助于使资金回流到银行,缓解其贷款压力,改善经营状况。央行此次加息有利于稳定储蓄,对银行业形成利好,降低金融脱媒风险,上提贷款利率显示央行调控的决心。今年上半年,通胀一直在高位运行,市场对CPI将上涨至6.2%以上的预期很强烈,加息将有助于进一步控制物价,引导资金回到银行。惟有使资金回到银行,提高存款准备金率才有实际意义,才能从根本上控制流动性,也就能控制物价进一步上涨。加息还有助于改善负利率的现状。由于通货膨胀维持高位,百姓都把钱从银行拿出来交给了私募等机构,这不但增加了市场流动性,也无意中给银行放贷增加了压力。

  不过对中国实体经济有一定的消极影响,各行业投资额和速度会相对放缓,特别是中小型投资项目,而国内大型投资项目不会停止。虽然加息0.25%,但是银行存款依然负利率,利率水平目前还相对较,如果通货膨胀指数继续上涨,央行还会做出进一步的利息调整。由于输入型价格上涨和国内物价上涨预期及市场流动性过剩等国内外汇储备上升,另外是央行票据回收部分资金和民间资本活跃及热钱等今年6月CPI预期6.2%,说明今年下半年通胀形势非常严峻,未未来三四季度中国将进入紧密继加息窗口,至少还有2次到3次加息周期。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“存款准备金率在未来是否还会上调,央行会比较慎重。将采取用中央票据去回收热钱,比频繁的去调整银行存款准备金率更加合理。对于银行方面,大型的国有银行活期存款比中小银行比例高,流动性并不会减弱,目的是收紧货币政策,收回市场流动性过剩。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称,“加息一直被看作是抑制楼市升温的重要武器,7月6日晚,央行进行了第三次加息,加息对整个经济都会产生巨大影响,而作为对资金量需求巨大的楼市自然也不例外。购房的经济压力就不小了,现在又遭遇加息,会使得不少准备购房者推迟或者改变自己的购房规划。以贷款100万、20年等额本息还款为例,加息后按照首套房贷8.5折计算,每月多还款94.48元,总共多支出约22676.12万元。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“不论是自住,投资还是投机,利用低成本房贷优惠政策购房的时代暂时结束了,加息下对于购房者的经济实力要求更高,而且房贷成本大大增加了,这样就使得不少购房者暂时调整了购房规 划,楼市的购买力释放力度放缓。 其次从楼市调控的整体政策看,加息只是其中的一项措施,随着二次调控的展开,楼市反弹的趋势被压制。楼市调控主导型力量除了强调前期调控措施的贯彻落实之外,再度扩大了限购令的范围,提高了房贷首付比例,现在又提出了加息,在这些措施的综合作用下,楼市反弹乏力,房价被暂时压制住了。

  从目前的新政状态看,楼市调控逐步从行政手段过渡到了经济金融手段, 估计若是楼市还是不能稳定下来的话,估计政府将会从税费制度下手,那样的话不仅对于准备进入楼市的人是个极大的限制和考验,而且对于已经购房的人群也会形 成一定的压力。加息既是楼市调控的一种手段,也是一种试探,若是成功遏制住了楼市房价的涨势,则后期不必出台更多的政策,若是楼市依然强势,那就只能推出 更多的调控手段,因此加息对于坚定一些购房者看空房价的信心是有一定作用的。

  再次从开发商的角度来看,加息对其影响会是最大的。房地产行业是资金消耗量非常大的行业,几乎所有的房地产企业都是负债经营,要么背负着沉重的银行贷款,要么是从其余渠道获得的融资,一旦加息,开发商一方面销售锐减,回收资金的速度放缓,数额剧减,其资金周转难度增加;另一方面需要支付的利息成本增加,实际上增加了企业的经营成本负担,而且加息情况下想要通过

  其他渠道融资的难度也会增加。调控初期开发商之所以有抗衡新政的底气,就是因为手头资金量比较充裕,现在情况转变了,开发商唯一的出路就是以价换量,降价求生存。毫无疑问,加息对于楼市的走势影响是很大的,楼市销售回暖的势头将会被遏制,这样的话在楼市二次调控政策的综合影响下,楼市又会陷入冷冻状态。不过,这样的措施并不能彻底消除楼市危机,想要真正消除楼市隐患,必须依靠税费制度改革,那才是维持楼市健康发展的长久之计。这是一个很明显的国家收紧银根的信号,肯定会对国家的宏观经济状况产生一定的影响,楼市也不例外,楼市加息就意味着房贷成本增加,楼市投资的对比收益比例下降,本来整体上还是处于僵持观望态势的楼市突遇加息,就会变得更加纠结。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,“对于购房者来说,加息无疑是不利的消息,尤其是需要依靠申请房贷购房的购房者,加息不仅意味着房贷审批将会更加严格,而且即使通过审批,付出的购房经济成本也会大幅度增加。在连续两次的加息之后,房奴们的还贷成本已经增加了不少,在目前整体经济通胀现状突出的情况下,收入增长有限,日常生活方面的经济压力大增,房贷压力再度提升的话,房奴的生活质量就会严重下降。

  若是仅仅就是这两次加息的话,或许还可以承受,怕就怕国家从此进入一个加息通道,来年还会有多次较大幅度的加息,那样的话,房贷利息成本持续提升,对于购房者来说可不是一个好消息。购房者要是通过申请房贷购房的话,持续加息就意味着房贷利息支出持续增加,购房整体经济成本不断提升,这样会增加不少供房经济压力;购房者要是全款购房的话,倒是不存在房贷利息成本增加的问题,而是担心一旦买房之后,楼市房价在加息影响下出现下降趋势,那样房产投资就会出现缩水。买还是不买?对于购房者来说是个纠结的命题。

  不仅买房者纠结,卖房者也同样处于纠结当中。卖房者现在手中持有房产,按理来说不用急,毕竟加息表面上看起来对其没有什么影响,不像还房贷的一族,加息后每个月的房贷支出就直接增加了。卖房者也有其担忧和烦恼,在加息和房产税等来年楼市可能遭遇的新政政策影响下,楼市泡沫也许并不如想象的那么顽强,一旦楼价出现下跌趋势,根据国人喜欢追涨杀跌的习惯,房产泡沫很可能由此破裂,到时候再卖房子估计就是白菜价了,趁着目前价格尚处于高位卖掉可能是一个不错的选择。可是通胀摆在眼前,如果加息能够制止住通胀形势,那么持有现金不是一个坏的选择,如果加息不能抑制住通胀,将房子卖掉换成持有现金的话则是一个投资悲剧,现金会持续贬值,而房产价值会持续冲高,很明显现金的保值功能远不如房子。卖还是不卖?业主也面临着艰难的抉择,一旦选错损失的就是大把的钞票,同样是一个纠结的命题。

  从最近温总理的表态可以看出,政府楼市调控的信心还是有的,来年的调控趋势应该会持续趋紧,力度也会加大,在这样的情况下,房价失控上涨的可能性不大,房产投机可能会得到一定程度的抑制。若是加息能够缓解通胀问题的话,对于楼市调控是个极大的帮助,有利于房产经济的调整和回归。其实对于大部分的楼市买卖双 方来说,稳定有序,走势明朗的楼市才是他们所想要的,加息下的楼市走向更加扑朔迷离,让买卖双方都陷入纠结当中。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,“通胀压力下,即使目前房地产市场走低的情况下,消费者仍然愿意选择买房作为投资保值得主要方式。据央行6月份发布的二季度储户调查报告显示,调查中选择"房地产投资"的居民占22.2%,房地产投资仍是消费者投资的首选方式。尤其愿意购买升值潜力大的中高端住宅,抗衡通胀,缓解高端保值购买需求。购房者是因通货膨胀严重,为了避免资金缩水而购买的住房达到75%,纯自住的首套刚性需求15%。所以,加息能够缓解通胀压力,促使部分资金回流。此外购房难度增大,将会抑制部分出于投资保值新购房者的消费者。消费者转向其他的投资方式,减少市场投资性购房需求,因此加息通道再次开启后,高端购房需求有望重新回落到8%以下。持有成本累计增加明显,有效抑制过度消费。

  此次加息方案,各期限存贷款利率均上调0.25个百分点。以10万元存款为例,存3个月、1年、2年、3年其利息收入分别较加息前增62.5元、250元、500元和750元。贷款100万20年等额本息还款法,此次加息后首套房总利息比上次多出35911元,二套多出44263元;比去年同期未开启加息通道前,则分别高出27.75万元和38.73万元。贷款紧缩首套房优惠利率已经取消的情况下,再次加息的影响更大,尤其多次加息后贷款累计成本的增加,让一部分放贷消费者被迫推迟购房或减少信贷额度,甚至改为全款购房,预计商业贷款购房比例将缩减到15%以内,创近七年新低。

  下半年加息频率将变高,对购房需求形成强有力震慑.历年金融紧缩政策基本都是先行上调存款准备金利率,再伴随提高存贷款利率,而今年存款准备金多次上调后方始加息,但这不但打破此前央行不准备再次加息的传言,让过于乐观甚至对调控信心减弱的消费者重新持谨慎态度,同时,预计下半年加息频率将接近存款准备金上调节奏,频率有所增加,预计将达到3次以上,因此带来的购房心理压力也将显著增加。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,“6月份政府迟迟不加息的原因,主要在于提高贷款名义利率,一是会直接影响存量贷款的融资成本,从而加重地方投融资平台的偿债压力,进一步危及银行的信贷质量。审计署数据显示,截至去年年底,地方债规模约10.7万亿元。二是担心中美利差的继续拉大加大“热钱”流入压力。央行数据显示,5月份新增外汇占款3764亿元,环比上升21%。

  目前的问题是,由于存款准备金率已上升至21.5%,加之差别准备金率动态调整、存贷比日均考核实施的影响以及年中考核的考验,银行普遍反映出的是流动性趋紧。由此也上演了激烈的揽储大战和高收益理财吸金。同时,流动性抽紧带来的连锁反应是中小企业贷款获得性减弱。利率和存款准备金率均是央行货币政策中介工具,二者能够通过影响资金价格和数量来使得信贷资源被有效配置,当前信贷资源的错配,在一定程度上也反映了货币政策工具的选择问题。

  另外,与其担心加息会给地方政府增加付息压力,不如改变过于廉价的资金供给,增强其改善债务支持项目经营的动力,逐步加息挤出不良债务。而国际游资如要博取利差,鉴于中国现行的较为严格外汇管理,投机资本要大进大出并非易事。因此,使用价格工具不应“投鼠忌器”。

  实际上,此前对于未来的货币政策,中国货币政策将更有条件逐步增强以利率为核心的价格型工具的作用,从偏重数量型调控向更多运用价格型调控转变。值得注意的是,温家宝总理日前发表的署名文章指出,从2010年1月以来,银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了12次和4次。货币和信贷供应因此恢复到了正常水平。总体价格水平目前处在一个可控的区间,而且预计将稳步下降。当前物价形势已有变局之前兆,加上增长、资本流动和企业经营等方面问题,货币政策将微调持稳。

谢逸枫

2011年7月6日晚


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